香港不動產市場在2026年上半年表現強勁，星展集團也曾在2026年2月發表投資總監觀點報告（股票策略─香港不動產：轉型之年）說明。住宅價格今年以來上漲約11%，成交量創2021年以來上半年新高，核心辦公室租金也終於回升。然而，下半年市場可能趨於平靜。宏觀經濟不確定性、不穩定的利率預期，以及不動產價格快速回升，都預示著市場將進入盤整，而非進一步走揚。

住宅市場：動能趨緩。在連續16個月價格上漲和2026年上半年超過40,800件成交量之後，住宅市場正顯示出盤整跡象。由於股市波動、政策利率預期從降息轉為升息，以及中國對外資的管控收緊，市場查詢量從6月開始降溫。這些因素，加上2026年上半年強勁的價格成長動能，使得市場進入一段盤整期顯得較為合理。較高的房價也導致租金收益率降至3.2%，拉近了與當前抵押貸款利率的差距，並收窄了利差，使得投資者和自住買家都趨於觀望。

儘管如此，並非所有利多因素都已消失。2026年6月，住宅租金創下歷史新高（中原城市租金指數目前高於2018年年中的高點約5%），主要受惠於各類人才計劃，大陸人才、外籍人士和學生的持續湧入。香港政府已將香港公立大學的非本地學生招生配額在2024/25學年翻倍至40%，並計劃在2026/27學年進一步提高至50%。非當地學生入學人數預計將持續成長至每年10萬人以上，在2026年剩餘時間內支撐租金收益率進一步攀升。

新增供應仍受限：截至2026年第2季，未售出單位總數（包括已完工單位和在建單位）為8萬套，創近三年來最低水準。租金上漲、完工數量有限以及終端用戶需求持續旺盛，應能抵禦市場出現任何突然逆轉。住宅市場目前處於喘息狀態，而非即將急劇下滑。

辦公室：核心市場站穩腳步。辦公室市場已達到一個更明確的轉折點。2026年上半年呈現正淨吸納量（集中在中環和西九龍）；閒置率降低，特別是在主要地段，中環的閒置率已降至多年低點。活躍的首次公開募股（IPO）管道以及銀行、金融和保險租戶的需求是主要驅動力。同時，香港甲級辦公室供給應已於2025年達到高峰，2026年將減半至160萬平方英尺，並在2028年進一步縮減至約40萬平方英尺。展望未來，星展集團預期，香港辦公室市場將持續分化。隨著香港資本市場持續活躍和財富管理業務持續成長，核心區域預計將繼續受到金融機構和專業服務的青睞。然而，非核心區域需要時間消化持續存在的供需失衡。

零售：奢侈品堅挺，中端市場走軟。零售業呈現較不均的情勢：奢侈品銷售相對穩健，主要受高淨值人士消費和2026年上半年遊客入境人數年增13%（達2018年水準的85%）的支撐。體驗式概念和位置優越的店舖持續受惠於觀光復甦。購物中心面臨較大壓力。當地居民北向旅遊增加以及跨境電子商務的穩步侵蝕正在轉移消費。人民幣升值對南向消費的早期提振作用也已達到高峰。主要地段的空置率有所改善，租金也已穩定，但整體能對支持細分市場而言正變得較為不利，分化情勢可能持續。

選擇性策略是必要的。2026年香港不動產類股因市場情緒復甦而強勁反彈，但6月以來，隨著對較高利率和中國資本管制收緊的擔憂開始浮現，開始呈現盤整。星展集團維持對香港不動產的中性立場，並認為投資人應保持靈活，並著重優質標的。

• 看好在香港核心區域辦公室和高端零售資產方面有顯著曝險的業主，這些業主能夠掌握核心區域辦公室的租金復甦前景和香港具韌性的高端零售消費環境。
• 選擇性看好開發商，優先考慮那些擁有多元化投資組合、強勁獲利能見度和穩健資產負債表的開發商，這些開發商能夠應對短期的不確定性。