W小姐多年前買了一間中古屋,貸款1000萬元,申貸當時的房貸利率為1.35%,貸款期間30年的房貸支出每月繳3.4萬元左右。
因為近年來央行開始升息,房貸利率也一路提高到2.1%,每月支出提高至3.7萬元。
她開始感到房貸壓力有些沉重,想要透過轉貸及增貸,降低自己的還款壓力。但她不了解轉貸流程,不清楚要花多少費用,更不知道如何評估是否適合轉貸,因此覺得很煩惱…
當房貸利率升息之後,你是否也感到有壓力呢?除了想辦法開源節流之外,可以考慮透過「轉貸」或「轉增貸」的方式,降低每月還款支出,或者獲得更多可運用的資金進行財務規劃。
這篇將一次告訴你房屋轉貸的定義、轉貸與增貸的差別、轉貸流程與費用,以及需要注意的事項。
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房屋轉貸(或轉增貸)是什麼意思?與增貸有何差別?
在開始探討房屋轉貸的具體流程之前,你需要先了解房屋轉貸和增貸的定義。
- 轉貸(或轉增貸)
房屋轉貸,是指借款人將原有的房屋貸款,轉移到另一家銀行或金融機構,以更適合借款人的條件繼續還款。
為什麼需要轉貸?通常是為了享有更低的利率、更靈活的還款方式 (譬如延長年限),或是獲取更多的資金 (又稱為「轉增貸」)以應對財務需求。
- 增貸
房屋增貸,是指在現有房屋貸款的基礎上,向既有貸款銀行再額外借入一筆款項。
這種情況通常發生在借款人的財務需求變動,需要額外資金來應對,例如:裝修、投資理財,或支付其他重要支出。
增貸的好處在於能夠利用現有的房屋價值,再次借到可能較優惠的利率。
轉貸優點
房屋轉貸的優勢在於借款人有機會獲得更有利的貸款條件,這可能包括更低的利率、更靈活的還款方式,以及其他優惠條款。
- 提高額度:有機會提高房貸額度
- 延長期限:透過延長還款期限,降低每月支出
- 降低利率:其他銀行可能提供更低利率
轉貸缺點
然而,房屋轉貸可能涉及到一些手續費用之支出,所以轉貸的初期成本較高。此外,新的貸款機構對借款人的審核可能更嚴格,包括職業、收入、信用、債務。
因此決定轉貸之前,建議你先充分了解自己的財務與信用狀況,以及轉貸方案的細節。
- 額外支付費用:轉貸初期成本較高,需要額外支付多筆費用
- 申請時間較長:轉貸流程比較繁複,因此申請時間比增貸還要長
- 需重新審核:轉貸到另一家金融機構,需要接受重新審核
轉貸資格
一般來說,房屋轉貸需要具備以下條件:
- 信用良好
- 職業與收入穩定
- 收支比低
如果這三項條件不佳,轉貸的條件不一定比較好,甚至有可能被婉拒。
轉貸要注意什麼?
注意事項1:綁約期間內,需額外支付違約金
房貸綁約期間通常是2~3年,若在這期間內轉貸,可能要支付高額的違約金,因此建議超過綁約期間再轉貸。
注意事項2:轉貸之前先洽詢原銀行,不滿意條件再轉貸
由於轉貸初期有較高的成本,建議在考慮轉貸之前,先向原貸款銀行詢問所需條件;若原銀行確定無法滿足需求,再仔細評估轉貸的可行性。
注意事項3:利率差距愈大,轉貸費用攤提速度愈快
有些借款人轉貸的目的是為了降低利息支出,但轉貸初期需要支付成本,若轉貸後利率差距不夠大,可能需要相當長的時間才能收回成本,因此利差愈大,攤提成本的速度愈快。
注意事項4:拉長還款期間,可降低還款壓力
在尚未還清的剩餘還款期間內,若能透過轉貸延長貸款年限,每月還款金額降低,將能減輕每月還款壓力,年限拉得愈長,每月減輕的壓力就愈明顯。
注意事項5:房屋重新估價,有機會增加額度
有些借款人希望取得更多的貸款資金,但原始的貸款銀行無法滿足需求,而其他銀行因為重新估價比較高,或者貸款政策等因素,能夠提供更多的資金,因此他們願意考慮轉貸選擇。
轉貸費用有哪些?
雖然轉貸有機會談到更有利的條件,但進行房屋轉貸時,需要留意以下4種費用。
以下費用金額僅供參考,惟費用仍依個人實際狀況為主。
費用種類 |
金額 |
---|---|
提前清償違約金 | (房貸有綁約期間內才適用)以提前還款1,000萬元為例,銀行收取之提前清償違約金約5~15萬元 |
政府規費(登記費+書狀費) | 以申請房貸1,000萬元為例,約1.2萬元 |
轉貸銀行收取之房貸費用 | 約3,000~20,000元 |
代書服務費 | 每筆約6,000 ~ 8,500元 |
1. 提前還款違約金
房貸通常在初期會綁約2~3年,若提前還款則要賠償違約金。假設提前還款本金是1,000萬元,而違約金比例是0.5~1.5%,那麼違約金就是5~15萬元,金額其實不小。因此,建議綁約期間結束再考慮轉貸,以降低相關費用支出。
資料來源:中華民國銀行商業同業公會全國聯合會 各銀行辦理各項消費性貸款提前清償違約金收費標準彙整表
2. 政府規費 (登記費+書狀費)
轉貸過程中,需要前往地政機關辦理房屋抵押權的變更,這將涉及支付登記費及書狀費。
登記費為設定金額的千分之一,而房子的設定金額通常是以貸款金額的1.2倍計算;至於書狀費,則是每張80元。以貸款1,000萬元為例,需要繳交設定費用1.2萬元及書狀費80元。
資料來源:新莊地政事務所
3. 轉貸銀行收取的房貸費用
把房貸轉往另一家銀行,需要支付下一家銀行房貸的手續費。
這一筆費用通常介於3,000~20,000元之間,實際金額則視各家收費標準而定。
資料來源:中華民國銀行商業同業公會全國聯合會 銀行房貸主力商品及連結網址彙整表
4. 代書服務費
由於房貸轉貸涉及繁複程序,因此往往會委託代書處理。
轉增貸試算
情境1:只延長年限
假設原本房貸800萬元,年限20年,利率2.1%,繳了3年之後,餘額剩下約700萬元,無綁約期間之限制;轉貸至新銀行,金額不變,貸款期限為30年,利率2.1%,房貸手續費6,500元,代書費6,000元,相關費用試算如下:
- 政府規費:(700萬元x 1.2倍)/1000 + 80元 = 8,480元
- 新銀行房貸手續費:6,500元
- 代書費:6,000元
所以轉貸成本大約是2萬元,但每月可降低約1.5萬元的還款壓力,等於每年可降低約18萬元的房貸支出。
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轉貸前 |
轉貸後 |
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可用額度 | 房貸餘額700萬元 | 房貸餘額700萬元 |
每月房貸支出 | 約4.1萬元 | 約2.6萬元 |
情境2:轉貸後又新增資金
延續第一個情境,轉貸至新銀行後,除了代償700萬元之外,再增貸300萬元,相關費用試算如下:
- 政府規費:(1000萬元x 1.2倍)/1000 + 80元 = 12,080元
- 新銀行房貸手續費:6,500元
- 代書費:6,000元
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轉貸前 |
轉貸後 |
---|---|---|
可用額度 | 房貸餘額700萬元 | 房貸餘額700萬元+可用資金300萬元 |
每月房貸支出 | 約4.1萬元 | 約3.7萬元 |
成本效益分析:轉貸成本大約是2.5萬元,但可額外獲得300萬元可用資金,而且每月還款金額比之前還要低,一年大約可降低房貸支出約4.8萬元。
*以上試算僅供參考,惟費用仍依實際狀況為主
轉貸流程
如果想要轉貸,該怎麼做呢?提供以下7步驟供參考。
步驟1:洽詢
首先,借款人需要確認自己的財務狀況和需求,然後開始主動洽詢其他銀行,尋找更有利的貸款條件。
步驟2:申請
選定要轉貸的銀行,並且提交房貸申請文件及財力證明。
步驟3:審核
新的銀行會進行審核程序,包括評估房屋鑑價、審查借款人的信用與債務狀況,並且確保借款人有還款的能力等,再決定可貸款的金額。
步驟4:簽約對保
審核通過後,雙方會簽訂貸款契約,並且核對貸款條件。
步驟5:設定
房產抵押權設定給新銀行,並且將相關文件繳回新銀行。
步驟6:撥款
由新銀行撥款給借款人,並代替償還原銀行的房貸餘額,而原銀行會開立清償證明,證明已經還清。
步驟7:塗銷
到地政機關辦理塗銷,由新銀行取得抵押權的第一順位。
當新銀行確認取得第一順位後,借款人才可動用帳戶中的剩餘貸款額度。
轉增貸銀行推薦:星展銀行指數型房貸
如果想要轉貸或轉增貸,星展指數型房貸是一個好選擇,因為它有兩大特色:
- 40年最長還款期限
40年房貸是目前市場上最長的貸款年限,可以降低每月攤還本金與利息的壓力,如果符合無自用住宅購買自用住宅者之特定條件,轉貸最長也可達40年。
(註:實際年限將依本行審核標準來判定) - 8成最高貸款成數
轉貸時幫你重新估算房子的價值,讓你有機會增加貸款額度,而且貸款成數最高可達8成,提供你充裕的資金支援。
總結
房屋轉貸是一項流程稍微複雜的作業。借款人需要仔細評估自己的需求和財務狀況,同時理解轉貸的流程、費用、優點和缺點。一旦找到理想的貸款方案,就可以考慮轉換到更適合借款人的貸款條件。
雖然這可能涉及一些費用,但長遠來看,這些費用可能會被轉貸所帶來的利益所抵銷掉。當你全面了解轉貸之後,才能做出明智的決策,並且確保轉貸為自己帶來實際的好處。
總費用年百分率範例說明: |
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貸款金額 | 新台幣200萬元 | 貸款期限 | 20年 |
貸款利率 | 2.45%~3.23% | ||
開辦費金額 | 新台幣4,500元/筆 | 信用查詢費 | 新台幣1,000 元/筆 |
總費用年百分率 | 2.48%~3.26% |
注意事項
- 申請資格:年滿20歲之信用正常中華民國國民 ,或持居留證之外國人。
- 本行T型指數每月或每季機動調整,T型指數房貸月調之調整時間為每月1日,T型指數房貸季調之調整時間為每年1/1、4/1、7/1、10/1(如調整日遇假日,以次一營業日為調整日);最新之T型指數房貸季調為1.66%(2024年10月1日),如有調整,請參考本行網站之公告。
- 央行所規範之高價住宅,最高貸款成數依主管機關規定辦理且不得申請寬限期款期間。
- 總費用年百分率不等於貸款利率。本廣告揭露之年百分率係按主管機關備查之標準計算範例予以計算,實際貸款條件,仍以銀行提供之產品為準。且每一客戶實際之總費用年百分率仍視其個別貸款產品及授信條件而有所不同。
- 本廣告總費用年百分率之計算基準日為2024年10月1日。總費用年百分率計算基準日及日後年百分率會依實際借款期間、利率調整等因素而變動。
- 本行保留核貸與否之權利。本行有權視申請人信用狀況及市場情況等,決定個人之利率條件、核貸額度及貸款期間。
- 上揭內容僅摘要本行房屋貸款部分條件,詳細約定以星展銀行(台灣)房屋抵押貸款契約書為準。欲查詢詳情及相關限制,歡迎親臨星展銀行(台灣)各分行或致電客戶服務中心02-66129889。
*本文費用和試算部分為星展銀行(台灣)邀稿,以上經驗資訊為作者個人經驗分享,不代表星展銀行(台灣)立場。