房屋稅 2.0 新制上路！多屋族稅率調整，你的房產受影響嗎？

房屋稅 2.0 新制上路！
多屋族稅率調整，你的房產受影響嗎？

房屋稅差別稅率2.0方案(以下稱房屋稅2.0)，已於113年7月1日正式實施，並於114年5月開始適用課徵。對於房產擁有者來說，這不僅是稅制調整，更將影響您的資產規劃與投資回報。尤其是擁有多處房產的您，應該如何面對這些變動，才能讓您的房產價值穩定增長？本文將帶您快速了解房屋稅2.0的核心要點，幫助您在新稅制下作出最佳財務規劃，確保您的資產配置不受影響。

房屋稅2.0修法重點：

房屋持有人（本人、配偶及未成年子女合併計算）若於全國僅持有1戶房屋，該房屋供自住且房屋現值在一定金額（註1）以下，稅率由1.2%調降至1%；若持:有2至3戶房屋，則適用稅率與房屋稅1.0相同，為1.2%。

房屋持有人之非自住住家用房屋之法定稅率由1.5%至3.6%調升為2%至4.8%，並由「縣市歸戶」改按「全國歸戶」。另，各地方政府皆須按納稅義務人全國總持有戶數訂定差別稅率，並採「全數累進」方式課徵，意即全國總持有戶數若超過一定戶數則全部適用較高稅率，非分別適用各級距稅率。其中取得之非自住住家用房屋若有下列情形，適用之特殊稅率另訂如下：

房屋出租且申報租賃所得達租金標準：為鼓勵釋出閒置房屋，若房東申報之租金收入達財政部公布之住家用租金標準，稅率由原先之1.5%至3.6%調降為1.5%至2.4%。
因繼承取得之共有房屋：因繼承成為共有房屋所有人，其與自願購入房屋之目的不同，且在房屋處分及使用上較難與其他共有人達成共識，故稅率由原先之1.5%至3.6%調降為1.5%至2.4%。
建商餘屋持有年限兩年以內：考量建商合理銷售期間，並鼓勵建商加速釋出餘屋，若建商餘屋持有年限尚於兩年內，適用2%至3.6%之稅率。

謹將上述房屋稅2.0修法重點整理如下表：

由上述修法重點可得知，現行稅制下多屋族可藉由出租閒置房屋降低稅負，詳下述案例。

案例分析小星事業有成，家庭成員有配偶、一名成年子女及一名未成年子女，其於全國名下共有房屋10棟，其中3戶（A、B、C）均位於台北市，供家庭成員自住使用；其餘7戶閒置住家用房屋分別位於台北市（3戶，D、E、F）、新北市（2戶，G、H）及宜蘭縣（2戶，I、J）情境一
在新制房屋稅2.0下，房屋3戶（A、B、C）屬自住房屋，與房屋稅1.0相同，皆適用稅率1.2%；其餘7戶（D、E、F、G、H、I、J）為閒置住家用房屋，故適用稅率為4.8%，於舊制下，該7戶則依照各房屋坐落縣市之規定，分別適用1.5%-3.6%之稅率。茲將上述案例，房屋稅新舊制所適用之稅率整理如下：

假設台北市每戶房屋現值為新臺幣(以下同)200萬元、新北市為150萬元、宜蘭縣為100萬元。上述案例經計算，房屋稅1.0下之房屋稅金為39萬元，新制則為60萬元，稅負負擔增加約21萬元。

若小星欲降低適用稅率，可將7戶閒置房屋轉作其他用途使用，即可適用優惠稅率，詳情境二：

情境二、將7戶閒置房屋轉為出租使用
房屋3戶（A、B、C）維持自住使用，與情境一相同，適用稅率1.2%；其餘7間閒置房屋因轉為出租使用，且申報租賃所得達租金標準，故該7戶房屋可適用優惠稅率2.4%，總房屋稅金為33.6萬元。

以上述案例來說，小星將閒置房屋轉為出租，且申報租賃所得達租金標準，於房屋稅2.0新制上路後，稅負負擔較原先減少了26.4萬元。

由上述修法內容及案例分析可知，房屋稅2.0的修正主要影響置產大戶，無論是直接提高非自住家用房屋之法定稅率，抑或是由縣市歸戶改按全國歸戶全數累進制，皆會提高多屋族之房屋持有成本，納稅義務人宜將房產有效配置，並善用各項優惠稅率，以便掌握自身權利義務。納稅義務人亦須留意若房屋作為信託財產，於信託關係存續中，除了他益信託(受益人為非委託人)，且受益人已確定享有全部信託利益及委託人未保留變更受益人之權益之情況外，該信託房屋應歸戶為受益人，否則該房屋應與委託人持有之房屋數合併計算。另，若納稅義務人過往有為符合舊制免徵房屋稅之要件，將房屋分割為小坪數出租，使單一房屋現值低於10萬元以下之情事，亦須留意房屋稅2.0針對住家用房屋免徵要件所增訂僅自然人適用及戶數限制，意即以自然人持有全國3戶為限，第4戶起或法人持有之房屋即使房屋現值低於10萬元，亦不再享有免稅優惠。註1：全國單一自住房屋現值一定金額由各地方政府參考財政部公告基準訂定。(勤業眾信聯合會計師事務所私人暨家族企業服務團隊　王瑞鴻會計師)

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實質課稅原則：人壽保險之死亡給付及年金保險之確定年金給付於被保險人死亡後給付於指定受益人者，依保險法第一百十二條規定不得作為被保險人之遺產，惟如涉有規避遺產稅等稅捐情事者，稽徵機關仍得依據有關稅法規定或納稅者權利保護法第七條所定實質課稅原則辦理。

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