香港不動產：轉型之年

香港不動產市場長期以來飽受利率上調、地緣政治動盪和疫情後遺症的衝擊，但在2026年似乎準備迎來轉機。在經歷了2021年高點以來24%的跌幅後，受惠於借貸成本下降、股市反彈以及中國人才湧入的提振，該產業正顯現出一線生機。然而，如同這個高風險金融中心一貫的狀況，樂觀情緒仍被供給過剩和外部不確定性所沖淡。隨著恆生指數在2025年上漲28%，財富效應正逐漸滲透至不動產市場。

住房市場：迎接多重利多。住宅市場，這個長期以來以高房價和狹小住宅空間聞名的連續劇，終於迎來了轉機。隨著美國多次降息，抵押貸款成本已顯著放緩。同時，受惠於高端人才通行證計劃（TTPS），平均租金也大幅上漲。該計劃自2022年底至2025年12月為香港引入了超過26萬名專業人士及家庭成員（額外帶來約24萬人口）。隨著租金飆升、房價下跌以及抵押貸款利率下降，扭轉了正向利差（positive carry）的局面，投資人興趣自然隨之回升。根據仲量聯行（JLL）的估計，TTPS持有人在2027年以前每年將增加約1.2萬個租賃需求單位，其中70%的人選擇租賃私人住宅。外籍人士的回流也正強勁反彈，在經歷了多年的人才流失後，香港人口於2025年中持穩於753萬，2024年中至2025年中淨流入1.82萬人（2022年中以來增加18萬人）。非當地學生簽證預計在2026年達到9萬份，進一步支撐租賃市場。

受惠於股市熱絡而產生的財富效應，亦扮演著關鍵角色。歷史上，恆生指數與不動產價格呈現高度正相關，其中股市通常領先房價約六個月。2025年總成交戶數也創下6年來新高，年增22%，逾20,500戶。整體而言，需求動能正展現令人鼓舞的跡象

正面的供給動能。私人住宅完工量預計將從長期平均約1.8萬戶下降至2026年至2028年預估僅約1.4萬戶。這種供需改善、更具吸引力的價格以及股市帶來的正向財富效應，均有利於不動產價格的穩定。

零售物業：股市財富效應和旅遊業復甦。香港2025年11月零售銷售額年增6.5%，延續了多個月的漲勢，部份受惠於家庭的財富效應。旅遊業扮演了關鍵角色，2025年入境遊客人數達到約5,000萬人次，年增12%，主要得益於演唱會和節慶等大型活動的推動。近期購物中心營運數據也顯示出穩定性 – 主要商業街的空置率降至肺炎疫情以來最低水準，租金也呈現溫和成長。星展集團認為，隨著文化和負擔能力帶動的體驗式零售吸引消費者回流，零售銷售以及商業物業在2026年可望保持良好。

辦公室：供需失衡持續，但出現初步穩定跡象。香港金融實力晴雨表的辦公室市場，正逐步邁向供需平衡。2025年淨吸納量飆升至230萬平方英尺（為2018年以來最高水準），主要受避險基金、財富管理公司和中國大陸企業的帶動。企業需求與資本市場的復甦同步，首次公開募股（IPO）和股市的活躍刺激了擴張。

然而，供給過剩的陰影依然籠罩。2026年將有156萬平方英尺的新增甲級辦公空間進入市場，預計即使吸納量有所改善，空置率仍將維持在約15%的水準。供需失衡可能會持續存在，並對租金和評價面構成壓力。儘管如此，租金跌幅顯著收窄，穩定跡象正在浮現。預期從2027財年起，供給進入市場的速度也將趨於緩和。

閃耀的磚瓦。隨著香港不動產產業從低迷走向曙光，實體資產（那些堅實的混凝土和玻璃建築）的吸引力很少如此光明。住宅價格在2021年的高點下跌24%後，在2025年中觸底，目前正受惠於抵押貸款利率放寬和股市財富效應的推動，進入溫和上漲階段。人才流入和有利的供給前景（2026財年至2028財年年度完工量預計將下滑27%）也將消化過剩庫存。對於追求收益的投資人而言，這個轉捩點提供了充足的＂正向利差＂，租金收益率目前已超過抵押貸款利率，令直接持有物業在這個土地稀缺的城市中，成為對抗通膨和貨幣波動良好的避險工具。

2025年，香港開發商的評價面獲得上調（re-rating），股價因對降息和復甦的預期而領先基本面。資產淨值折價已大幅收窄，目前顯著高於該產業10年均值約50%。香港主要開發商仍面臨獲利壓力，因為他們持續認列較高成本的土地儲備，短期內獲利能力仍受壓抑。儘管如此，新催化劑的出現，例如購屋復甦的進一步確認、交易量顯著上升以及銷售價格的穩定，將促使該產業評價面獲得進一步的上調。隨著開發商消化高成本土地儲備並以較低價格的土地取而代之，獲利能力也可望復甦。

星展集團看好住宅比重較高的開發商，而非零售或辦公物業的業主。在市場情緒可能與政策一樣瞬息萬變的情況下，耐心持有現金投資實體資產或等待股市下跌的投資人可望受惠。畢竟，在香港這場零和遊戲中，時機才是最終的致勝法寶。

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