日本物流房地產信託(J-REITs)可望成為後疫情時代贏家


Chief Investment Office10 Jul 2020
圖片來源:法新社照片


股市:日本物流房地產信託(J-REITs)可望成為後疫情時代贏家

星展集團認為,物流市場的營運狀況應能夠應對肺炎疫情風險。特別是,長期的供需基本面對於日本物流房地產信託(J-REITs)是有利的。

容易實現的目標。日本未來10年對電子商務需求的潛在成長應會較其他成熟經濟體高,這也有利物流業資產的擁有者。日本的電子商務利用率佔零售銷售的比例一直很低,僅小幅高於6%(全球平均為12%,成熟經濟體則是更高),這也意味著未來仍有很大的發展空間。

根據2017年國際清算銀行的一項研究顯示,提升電子商務的應用的障礙就在於日本的非現金支付比率僅約20%。由於日本犯罪率較低,再加上接近零的利率並不能吸引民眾將現金存入銀行或是其他“數位”資產,因此非現金支付並不是必需的。但是,官方正在推動無現金支付,目標為2025年使用率從20%增加至40%;並從2019年10月開始就對使用非現金支付提供回饋。這可望鼓勵熟悉互聯網,但排斥電子支付群眾轉而使用線上支付。疫情後,在家工作和在實體店購物的偏好下降將加速這一趨勢。

日本物流房地產信託(J-REITs)也可望有不錯的表現。儘管在三月的拋售後出現較大幅度的反彈,但由於其防禦性的特性,星展集團看好大型物流J-REITs的表現。日本的物流地產市場的特點是,有大量超過40年的老化資產(約占市場40%的空間),設施缺乏現代化。由於較大型的J-REITs通常較新,且品質較佳,通常是由聲譽較佳的機構發起,因此表現會比整個物流市場更好。即使是在2008年全球金融海嘯時期,由於對物流資產的強勁需求,使用率仍持穩於98-100%。

大部分物流物業租戶都是第三方物流(3PL:third-party logistics)公司。由於在家中的趨勢導致對電子商務的強勁需求,大物流業主評論說,這些3PL租戶在疫情期間量持平的增長,抵消了例如服裝和出口部門的疲弱。

信貸市場:美國高收益債券可望受惠於聯準會(FED)信貸工具的支持

FED上週(截至7月3日)宣布,一級市場企業信貸融資(PMCCF:Primary Market Corporate Credit Facility)開始運作。儘管FED期待維持市場正常運作而限制PMCCF的使用,但藉此將有九個應急措施開始運行。定價部份,將依個別發行人與市場情況而定,並有100個基點的費用。對於非金融企業3至5年期的優先債券,過去15年的利差將被限制在第95個至第97個百分位,而每個評級級別的利差將被限制在第50個百分位。

觀察利差趨勢;美國投資等級債券(IG)利差已大幅壓縮,目前已接近過去15年的第57個百分位,而同期美國高收益債券(HY)利差處於約第73個百分位。因此,星展集團認為FED的措施將可能使美國HY的表現追上IG,尤其是對於主要和次級市場機構均明確支持的BB等級債券。

外匯:中國的多頭動能

七月份,全球風險偏好獲得一個不太可能的支撐-來自 中國股市。六月底以來,滬深 300 指數上漲了 12.2%;中國國營媒體《中國證券報》頭版報導了正面的消息,助漲陸股週一大漲5.7%。不但中國內地股市大漲,而且香港股市也同步走揚;在此之前,香港於 6 月 30 日通過了《國家安全法》。事實上,在全國人大 5 月 22 日投票通過該法案之後不久,恒生指數開始反彈,據稱是因為來自中國內地投資者的強勁買盤。5 月 27 日,美元兌人民幣匯率在 7.17 附近觸頂,6 月下跌至 7.05,這可能並非巧合。儘管中間價有所上升,但美元兌人民幣匯率昨日繼續下跌至 7.01。同時,香港金融管理局通過注資 17 億港幣進行干預,支持港幣穩定在 7.75-7.85 兌換區間的更強勢界限內。星展集團對美元兌港幣聯繫匯率制保持不變的看法沒有改變。認為,中國傾向於穩定匯率,美元兌人民幣匯率可能在 7.00 左右的上下2%範圍內波動。人民幣升值過快,短期內美元兌人民幣匯率可能不會偏離7.00太遠。

全球風險偏好提振了澳幣兌美元匯率,但其上行空間受限於0.6980左右,即6月16日和23日的高點。最近投資者擔心,在週二澳洲央行貨幣政策會議上,央行可能認為澳幣走升對經濟復甦沒有幫助。相較紐幣和加幣,澳幣更加接收復年初以來的跌幅。相反的,年初至今,澳洲股市沒有像中國股市那樣上漲 14%,今年以來仍然下跌了將近 10%。儘管市場情緒和數據有所改善,但澳洲央行不太可能忽視病毒再度爆發、與中國緊張關係加劇以及九月份日益逼近的“財政懸崖”帶來的復甦風險。關閉維多利亞州和新南威爾士州之間的邊界(這兩個州的產出占全國的 40%)可能損害經濟增長和就業。因此,澳洲央行將重申其承諾,未來幾年將保持現金利率目標,3 年期國債收益率穩定在 0.25%。然而,市場多頭試圖推升澳幣元兌美元匯率,但面臨 0.7050或離均值三個標準差的反壓。

利率:消化印尼的債務管理障礙

印尼政府公債仍然是星展集團中期看好的券種。在星展集團的亞洲利率估值指標(ARVI)中,印尼債被評為價值低估,在疫情後回復速度仍相對落後。星展集團認為,當外國投資者願意再次考慮在新興市場進行套利交易時,殖利率還有下滑的空間。但是,過去三個月的上漲幅度似乎已經稍大,印尼盾資產必須推除兩個障礙。首先,印尼的肺炎新增病例曲線仍未顯示出平緩跡象。雖然自五月份以來經濟封鎖已經放寬,活動指標顯示經濟活動正在回升,但仍存在擔憂,即全面正常化可能需要更長時間才能恢復,尤其是受到重創的旅遊業。

其次,投資者可能擔心政府的債務負擔分擔計畫。印尼央行(BI)同意按照 7 天回購利率購買價值 397.56 兆印尼盾(270 億美元)的債券(這些債券可以交易)。另外發行 123.46兆印尼盾的政府債券,印尼央行承擔部分利息成本。這意味著印尼央行以折扣價購買全年所需資金總額的大約 35%(大約 1150 億美元),並從一級發行中拿走了私營部門需要消化的大量供應。雖然一些投資者可能擔心印尼央行和政府的獨立性,但許多經濟體(尤其是成熟市場)已經在實施協調一致的財政和貨幣政策,以抵消危機的嚴重影響。印尼央行的債務分擔負擔可能不會對印尼盾資產產生太多負面影響。星展集團認為,假以時日,投資者將會忽略這一事態。

 

 

 

 

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